佳居锦囊：产业投资四分法系列之一：买

生活法则其实很简单：“当你了解得更多，你就能做得更好”。这句话也适用在产业投资方面，一名经验丰富的投资者必须致力为本身的产业投资，找出更多的应对计划，才能在不同的情况取得成功。

我把《富爸爸，穷爸爸》作者罗伯特清崎在书中提出的“收入四分法”，应用在房产领域，从而发展出“产业投资四分法”。“”

我的四分法包括了四种产业投资策略，分别是“买”、“卖”、“用”（租）和“借”。

首先，且来谈谈“买”，只要懂得应用有关“买”的策略，你就能找到一些创新的方法，在充满挑战的市况中无往不利。

但值得注意的是，这些方法并不一定完全符合你的风险偏好和个人需求。

 

1. 提供“先租后买”配套

近年来，政府不断推出可负担房屋和实行无需头期和先租后买等措施，来帮助人民买房，并解决家庭债务高企、房价高涨和买房能力不足的问题。

投资者也能仿效政府的做法，为有意购买本身产业但目前未有足够金钱的买家，提供先租后买的计划。

在此计划下，投资者可向他们收取较高的租金，然后再把当中的一部分存起来，逐渐累积成他们以后买房的头期。

这种方法适用于任何类型的产业，且能为业主和买家达成双赢局面，因为业主可以确保本身的产业能够租出，买家则可以利用这段时间提升财力。

 

2. 结合群众的力量

产业投资向来都是一个非常“个人”的事情，最大程度也只是牵涉到最亲近的家人或朋友。但随着房价变得越来越难以负担，投资者必须开始学习借助群众的力量来买房。

投资者甚至可以探索群众筹资的方式，来投资在产业及股票等。

多人一起买房就意味着有更多的收入来源或累积收入，从而降低放贷风险，因此会比较受到银行欢迎。而且，几个身份不同的非住宅产业买家结合，也能够在申报消费税时，得到一些益处和弹性空间。

当然，想要享有这些好处，投资者必须在正式的文件中，明文规定应对重要决策等时候的方针。

 

3. 善用不同的名义买房

随着法律的修改，投资者如今可通过不同的名义来买房，包括个人、多人、公共或私人有限公司、合伙，甚至信托公司等名义。

这些不同的名义，给予投资者更多的选择与弹性空间。但值得注意的是，有很多银行、政府单位和投资者都还不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合伙企业（LLP），所以使用这个方法的投资者必须随时作出调整，来应对不同的情况。

 

4. 多元化投资组合

“别把所有鸡蛋都放在同一个篮子里”是一句至理名言，提醒着投资者应将投资组合多元化。

多元化的组合有利于投资者，组合当中可包括针对各类型买家的不同价格、类型与产权的房产等。

大部分投资者一开始都从住宅房产着手，然后再进军到其他非住宅产业，但切记不要以为所有产业都是一样的，因为住宅房屋是所有产业类型当中，最基础和简单的。

此外，在你多元化投资组合的同时，建议你也同步提高本身的财力。

 

5. 考虑竞标法拍屋

法拍屋往往被视为一个能够用低价买房的时机，但这种方式相当复杂，因为银行只想要卖掉房子以收回账款，且买家会面临各种不同的复杂问题，所以投资者必须详阅所有资料以确保本身的权益。

通过这个方式买房的管道之一，就是原定在今年4月于线上平台推出的“e-lelong”。该平台能让人们在网上竞标法拍屋，但目前已被展延推介。

 

6. 流动现金比资本增值重要

目前，我们正处于“回酬率低，实际回报高”的房地产投资环境。

举例来说，投资者现在的投资回报高于定期存款的利息，但从产业增值表现来看，增长率比10年前来得更慢。

因此，投资者在置产时必须谨慎选择，确保在流动现金不受影响的情况下，继续在市场上立足。

 

由Chris Tan撰写的产业投资四分法共有四期，请紧密留意后续文章。

Chris Tan为TheEdgeProperty.com房屋法律专栏作家，他是Chur Associates的董事经理和专业律师，与此同时，他是作家及房产投资讲师。

编注：以上资讯仅为参考，详细法律程序请寻求专人咨询。

原文已于2017年6月16日的TheEdgeProperty.com周报刊登，按此免费下载电子报。

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（编译：黄忠晖）